por J. U. Jacoby Fernandes

A Regularização Fundiária Urbana – Reurb representa um conjunto de normas e procedimentos que reúne medidas em diversas áreas para promover o fim da informalidade de ocupações de terrenos pertencentes ao Poder Público. O procedimento de regularização, no âmbito federal ganhou novos contornos com a edição da Lei nº 13.465/2017.

Em relação à área urbana, a norma utiliza o conceito de informalidade para identificar as áreas que poderão ser objeto de regularização fundiária. Assim, trata como núcleos urbanos informais aqueles “clandestinos, irregulares ou aqueles nos quais, atendendo à legislação vigente à época da implantação ou regularização, não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes, sob a forma de parcelamentos do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios, horizontais, verticais ou mistos”.

Para fins de regularização, o texto reconhece como núcleos informais as áreas de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelos municípios ou pelo Distrito Federal. O objetivo do Reurb é identificar os núcleos urbanos informais, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar sua qualidade de vida, além de estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade.

Uma das modalidades de regularização é o Reurb de Interesse Específico – Reurb-e. Por meio dessa modalidade, a União, suas autarquias e fundações estão, assim, autorizadas a transferir aos estados, aos municípios e ao Distrito Federal as áreas públicas federais ocupadas por núcleos urbanos informais, para que estes promovam o processo de regularização. Esse é um instrumento para alavancar o desenvolvimento e promover a dignidade da população e melhoria da arrecadação de impostos.

A Lei nº 13.465/2017 condicionou a aquisição de direitos reais pelo particular ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias. Diante da necessidade de aferição do valor justo, a Secretaria de Patrimônio da União estabeleceu procedimento para o cálculo do valor:

Art. 2º A avaliação do valor de mercado será realizada por meio do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, e a valorização decorrente de implantação de infraestrutura realizada pelo Método Involutivo, em consonância com a Norma Técnica de Avaliação de Bens, NBR 14653.

Art. 3º Para os imóveis da União localizados no Distrito Federal, objeto de Reurb-E, a Secretaria do Patrimônio da União poderá adotar a metodologia de valorização decorrente da implantação das acessões e benfeitorias definida pela Companhia Imobiliária de Brasília Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal – Terracap.1

Agora, com o instrumento legal necessário e as regras definidas para a realização da regularização fundiária, cabe às autoridades estabelecer meios para que o processo seja realizado com a discussão e a participação da sociedade. Afinal de contas, com a regularização fundiária, não estamos tratando apenas de terrenos, mas do direito à moradia e, em última análise, da dignidade da pessoa humana.

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1 MINISTÉRIO DO PLANEJAMENTO, DESENVOLVIMENTO E GESTÃO. Secretaria do Patrimônio da União. Portaria nº 10.644, de 22 de outubro de 2018. Diário Oficial da União [da] República Federativa do Brasil, Brasília, DF, 23 out. 2018. Seção 1, p. 130.